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楼市谋转型三四线城市风险大

发布时间:2021-01-07 15:06:57 阅读: 来源:冷缠带厂家

王露

2003年以后,中国房地产市场高速增长,不过,目前这一态势正在发生悄悄的改变。今年以来,楼市下行的速度超乎了各界的预料。

国家统计局10月24日发布数据,在70个大中城市中,9月价格同比下降的城市有58个,持平的城市2个,上涨的城市10个。涨幅最高的是厦门,上涨了4.9%,降幅最大的是杭州,同比下降了7.9%。70个大中城市同比下跌了1.2%。这也是该数据三年来首次出现下跌。

楼市的下行也影响了房地产投资开发,数据显示,1~9月份,全国房地产开发投资68751亿元,同比名义增长12.5%(扣除价格因素实际增长11.7%),增速比1~8月份回落0.7个百分点。其中,住宅投资46725亿元,增长11.3%,增速回落1.1个百分点。

房地产开发投资的下滑也拖累了固定资产投资和经济增速。数据显示,全国固定资产投资(不含农户)357787亿元,同比名义增长16.1%(扣除价格因素实际增长15.3%),增速比1~8月份回落0.4个百分点。三季度我国GDP增长7.3%,比二季度回落了0.2个百分点。

从历史来看,房地产开发投资增速很少低于15%。例如在2011年下半年,虽然市场调整,但当时全国整体房地产投资增速依然在20%以上。

由于经济涨幅放缓,导致各地方政府对房地产的依赖度明显上升,这种情况下,各地的救市热情持续上涨。张大伟分析,目前楼市已经进入到今年以来第三波救市刺激热潮。其中,第一波是从上半年开始的41个城市纷纷松绑限购。第二波则是在松绑限购后,各地纷纷要求银行松绑限贷。此后,救市进入到第三波,即各地增加购房补贴、调整税费政策、要求公积金降低首付等。

在中央层面,9月30日央行发布信贷新政,对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。此举大大释放改善型需求。

一个月后召开的国务院常务会议提出,要重点推进六大领域消费,这其中就包括稳定住房消费、加强保障房建设、放宽提取公积金支付房租条件。

这种情况下,未来整个房地产市场将会出现明显的分化。表现在地域范围上,在三四线楼市供应普遍过剩、人口导入十分缓慢的情况下,三四线城市与一二线城市的分化将进一步加剧。实际上,近两三年来,大部分三四线城市的房价已经停止上涨。

因此对房企和购房者来说,未来选择进入什么样的城市就十分关键。对一些全国性房企巨头来说,相比三四线城市看得见的风险,一线城市和厦门、南京等二线热门城市的风险无疑要小得多,这种情况下,开发商会将资金更加集中在热点城市来争夺。这也是为何“9·30新政”之后,这些热门城市“地王”频出,但很多三四线城市土地市场仍十分冷清的原因所在。

在这样的新常态下,对地方政府尤其是三四线城市来说,经济如何去房地产化就十分关键。在市场分化的同时,不同房企之间也在分化、转型。数以万计的中小房企正经历一个大浪淘沙的过程。

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